우리가 주택부지를 매수할때는 땅의 주거환경, 위치와 모양, 가격 등을 체크합니다.
그런데 한가지 더 꼭 체크해야 할 사항이 있는데요.
그것은 바로 개발행위허가 등 허가권에 대한 것입니다.
이것은 토지대장과 토지등기를 떼보아도 나오지 않는 내용인데요.
주택부지 매수시 개발행위허가 명의 변경에 대해 이야기해보겠습니다.
전원주택 건축시 개발행위허가란
개발행위허가란 보통 전원주택을 지을때는 부대토목에 관한 것을 진행하기 위해 담당 관리청에 허가를 받는것이라 알아 두시면 됩니다.
내 땅에다가 하는 행위를 허가 받고 하라는 것이 아이러니 합니다만
무분별한 개발행위를 막기위해 법으로 정해놓은 것이라 따라야 겠습니다.
개발행위허가는 말 그대로 허가이기 때문에 집을 짓게 되면 보통 건축허가와 복합민원으로 신청하여 허가를 받게 됩니다.
보통 건축허가는 건축사가 개발행위는 토목설계사가 진행하는데요.

예를 들면 우리가 집의 터를 정비할 때 높낮이가 고르지 못한 땅은 주로 석축을 쌓아서 지반을 높이고 터를 닦습니다.
석축은 토지를 경계 끝까지 사용을 할 수가 있어서 많은 이들이 선호하는 개발행위 인데요.
이 석축쌓는 행위를 하려면 해당 지자체 개발행위 담당부서로부터 개발행위허가를 득해야한다는 것입니다.
토지의 개발행위허가 명의 변경과 확인방법
앞서 토지대장과 등기에서는 개발행위허가 내용을 확인할 수 없다고 하였습니다.
그렇다면 어디서 확인하느냐, 토지의 개발행위허가 내용은 해당 지자체 담당부서에 문의하여 확인이 가능합니다.
그냥 아는 지인의 말을 믿어서도 안되고, 부동산의 말을 믿어서도 안되며 오로지 본인이 직접 지자체에 확인을 하는게 신상에 좋습니다.
지자체 대표번호로 전화하셔서 개발행위 담당자를 바꿔달라고 이야기하시고
담당자에게 지번을 말해주고 그 땅의 개발행위 허가여부와 허가가 누구의 명의로 신청되어 있는지 물어보면 됩니다.
문의할 내용을 요약하자면 이렇습니다.
- 살려는 땅이 개발행위허가를 받은 토지인지
- 개발행위허가를 받았다면 절차가 완료가 되었는지
- 누구의 명의로 개발행위허가가 나온 것인지
- 개발행위가 완료가 안되어 있으면 명의변경하는 방법과 필요서류는 무엇인지
- 개발행위 완료기간은 언제까지이며 연장이 가능한지
이러한 것들은 단순하게 전화 한통이면 끝날 일이므로 절대 타인에게 의탁하지 마시고 본인이 직접 알아보셔야 탈이 없습니다.
토지 개발행위허가를 확인하는 이유
땅의 소유권은 매매를 통해 매수자에게 등기이전하여 넘기게 됩니다.
하지만 개발행위의 허가권은 별도로 지자체 담당부서에 명의변경신청을 하여야 됩니다.
명의 변경이나 허가 취소 등이 되지 않은 땅은 매수하여 소유자는 나로 되었지만, 그 땅위에 건물을 지을 수 있는 권리는 엄한 사람이 가지고 있게 되는 것입니다.
왜 이러한 일이 생기냐하면 모든 땅에는 행위 시 담당 지자체에 허가를 받거나 신고하게 되어 있는데 개발행위는 허가 대상이기 때문입니다.
토지 매매로 내땅이 되었지만 개발행위허가가 다른 사람에게 있는 상태에서, 어떠한 사유로 명의 변경이 어렵게 된다면 시간을 허비하게 되는 등 여간 골치 아픈 것이 아닙니다.
따라서 토지 매수시 계약서에 특별조항을 넣어서 토지관련 허가권 전체를 백지화하든지 명의변경 서류를 잔금일에 받아 변경신청을 하던지 해야 합니다.
명의 변경 신청 서류에는 민감한 ‘인감증명서 원본’이 들어가기 때문에 계약시 꼭 명시하시기 바랍니다.
보통 개발행위 허가 명의는 전 토지소유자나 전 토지소유자와 계약한 설계사무소에서 가지고 있습니다.
가끔 이러한 사항을 악용하는 사례가 있기 때문에 반드시 토지의 행위 허가권을 담당 관청에 문의하여 계약시 올바르게 명의 이전 받도록 하여야 합니다.
개발행위허가 외에도 농지전용허가, 산지전용허가, 건축허가 등이 있습니다.
보통 농지전용허가는 지자체에서 농업관련부서, 산지전용허가는 산림관련부서, 건축허가는 건축관련부서, 개발행위는 토목관련부서에서 담당합니다.