토지보상 간략한 절차
보상의 절차는 먼저 보상계획을 안내하고 보상협의회를 개최한 후 감정평가를 합니다. 감정평가 후 감정가액으로 보상 협의를 합니다.
여기서 협의에 응하게 되면 등기이전을 한 후 보상을 받게되고 협의가 안되면 토지수용위원회에서 수용재결을 통해 공탁을 하고 강제로 땅을 빼앗기게 됩니다. 물론 보상액은 받을 수 있습니다. 여기에서 더 나아가서 이의재결을 하게 되고 그다음엔 소송을 하게 됩니다.
이런 많은 절차를 통해서 개인 사유재산의 강제취득에 개인이 손해보지 않도록 관련법에서 여러 절차를 만들어 두었으므로 이를 잘 파악해서 정당한 보상을 받도록 노력해야 할 것입니다.
앞으로 포스팅에서 최대한 알아듣기 쉽게 이야기를 풀어 보도록 하겠습니다.
토지보상시 감정평가사란?
우리의 토지를 감정평가하기 위해 감정평가사가 2인 혹은 3인이 토지를 방문해서 이것저것 조사를 하게 되는데요. 이 사람들은 회계사, 세무사 처럼 전문직종으로 땅이나 물건들을 감정하기 위한 국가 자격을 취득한 사람들입니다.
그래서 협의를 위해서 감정이란 것을 하게 될 때 이 전문직종의 사람들에게 의뢰하게 됩니다. 여담으로 감정평가사들은 전문직종이기 때문에 수입이 꽤 높기 때문에 취업을 준비하는 학생들이라면 전문자격 취득에 도전해 보는 것도 좋을 것입니다. 우리가 농협에서 농지나 주택을 담보로 대출을 받을 때도 이 감정평가사들이 감정을 맡게 됩니다.
감정평가 절차는 어떻게 되는가
우선 OO시에서 공익사업에 편입되는 토지보상을 위해 감정평가사 2인을 선임하게 되면 OO시 담당자가 우리에게 감정평가 날짜를 통보를 해줍니다. 유선이든 문자든 공문이든 “O월 O일 OO시에 감정평가를 진행합니다.” 이야기를 들으면 우리가 할 수 있는 일은 그냥 감정평가 당일에 꼭 시간을 내어 평가에 입회 하는 것입니다.
감정평가사가 정해 놓은 순서대로 토지를 돌면서 토지의 위치, 형태, 도로상태, 물건, 주변상황 들을 파악하게 되는데요. 이때 토지주의 역할은 토지의 보상가격 어필과 감정 물건들의 누락방지가 있겠습니다.
보상계획 할 때 OO시 담당자가 미리 토지와 물건들을 조사해 갔을텐데요. 경황이 없거나 담당자가 실수로 물건을 누락할 수도 있으니 감정평가사가 방문했을 때 감정목록에 대해 다시한번 확인을 하고 누락된 물건이 있다면 제대로 이야기 해주면 됩니다. 감정평가사에게 편하게 이야기 하시면 됩니다.
감정평가가 본 게임이기 때문에 이때 많은 것을 어필해야 합니다.
감정평가를 유리하게 받을 수 있는가
감정평가사는 2인이 될 수도 있고 3인이 될 수도 있는데요. OO시 담당부서에서 2인을 선정하고 토지주들이 1인을 추가로 선정할 수 있습니다. 이는 토지보상법에 추가 선정하는 내용을 자세히 명시해 두었는데요.(추후에 자세히 설명하겠습니다.)
아무리 감정평가사들이 객관적인 평가를 한다고 하더라도 이들 간에도 가격의 차이가 있게 마련입니다. 하지만 이 가격차이가 그렇게 크지는 않을 것입니다. 왜냐하면 감정평가하는 방법을 똑같이 배우기 때문입니다. 그리고 이 감정평가사들은 나라에서 감사를 받기 때문에 가격을 마음대로 후려치거나 올려줄 수는 없을 것입니다.
여하튼 감정평가사 2인이나 3인이 평가한 감정가액을 산술 평균해서 우리에게 협의 제시하게 되는데요. 우리가 선정한 1인의 감정평가사가 재량범위에서 평가를 후하게 주게 된다면 우리의 보상가격도 조금이나마 올라가게 될 것입니다.
또한 지목에 따라서 금액차이가 큰데요. 당연하게도 대지가 가장 비싸고 농지, 과수원, 임야 순으로 금액 차이가 날 것입니다. 그리고 토지의 현재 상태에 따라서도 감정가액이 변동이 있게 됩니다.
대장에는 임야로 되어 있지만 현재는 과수원 경작을 하고 있다 던가 하는 현재 상태에 대해서도 강력하게 어필 하시기 바랍니다. 물론 감정평가사는 법에 근거해서 판단하겠지만 이렇게 지목과 현황이 다른 특별한 케이스에서 돌파구가 생기기 마련입니다.
감정평가 금액이 마음에 안들때
감정평가가 모두 끝이나고 1~2개월 후에 감정평가사가 담당자에게 평가금액을 보내게 되고 보상가액이 정해지면 보상 담당자로부터 보상협의 안내문을 받게 될 것입니다.
감정평가가 끝나고 나면 하루하루 보상액이 얼마 정도 나올지 스스로 가늠을 해보기도 하고 옆 토지주와 이래저래 대화해보기도 하고 아는 사람에게 상담을 해보기도 할 것 입니다. 그래서 각자 마음속에 받고 싶은 보상가액이 어느정도 마지노선이 생길 것입니다.
이 마지노선보다 감정가액이 많이 나온다면 안내문에 명시되어있는 서류를 구비해서 보상협의 후 보상금을 받으시면 됩니다. 하지만 나는 1억원을 받는 것을 기대했는데 보상가로 5천만원이 책정되었다. 이렇게 내 생각과 주변시세와 터무니 없이 낮게 감정가액이 책정이 되었다고 생각된다면 OO시에 이의를 재기를 할 수가 있습니다.
다음 포스팅에서 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.