공익사업에 편입되어 본인의 토지가 수용되게 되면 법에서 정한 정당한 보상(?)을 받고 소유권을 넘기게 됩니다. 택지의 개발 같은 경우에는 사업대상이 넓어 사업부지 경계에 있는 토지들을 제외하고 토지 면적을 100% 수용되게 됩니다.
하지만 도로의 경우 폭이 좁고 길쭉한 형상으로 인해 많은 토지에 편입에서 제외되는 잔여지를 남기게 됩니다. 이럴 때 잘 가꿔왔던 내 소유의 토지가 싹뚝 잘려서 이상한 모양의 잔여지를 남기게 된다면 차라리 잔여지를 남기지 않고 모두 수용당하는 편이 좋을 지도 모르겠습니다.
그렇지만 현실은 원한다고 해서 전부다 되는 것이 아닙니다. [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에서 보상을 할 때 잔여지의 보상방법이 정해져 있기 때문입니다.
그래서 사기업에서 진행하는 아파트 부지에 편입되는 토지이면 그냥 개인 대 개인의 협상이기 때문에 원하시는 대로 협상하시면 되겠지만 공익사업에 편입되는 토지인 경우에는 법에서 정해준 대로 협의하고 수용하게 되어 있기 때문에 이 법을 숙지하고 본인에게 어떤 것이 유리한지 잘 판단하시기 바랍니다.
잔여지 보상이 가능한 경우
본인에게 보상 이후 잔여지가 남게 되었는데 본인에게 쓸모가 없다고 판단된다면 [토지보상법] 제73조와 제74조에 따라서 잔여지 매수 청구를 할 수 있게 됩니다. 이때 조건이 있는데 그 조건은 [토지보상법 시행령] 제39조에서 아래와 같이 확인해 볼 수 있습니다.
- 대지로서 면적이 너무 작거나 부정형 등의 사유로 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우
- 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 영농이 현저히 곤란한 경우
- 공익사업의 시행으로 교통이 두절되어 사용이나 경작이 불가능하게 된 경우
- 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우
이런 식으로 토지보상법에서 어떠한 경우에 잔여지 매수청구를 할 수 있는지 정해져 있습니다. 쉽게 말해 토지 본연의 기능이 상실되었을 때 잔여지 매수 청구가 유효하게 된다는 뜻입니다.
이 밖에도 잔여지의 위치, 형상, 이용상황 및 용도지역과 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적을 종합적으로 고려해서 판단한다고 되어 있습니다.
예를 들어 공익사업에 편입되는 토지가 총 100㎡인데, 10㎡가 편입되고 잔여지가 90㎡가 남는다면 과연 잔여지 매수청구가 성립될 수 있을까요? 잔여지 매수 청구가 받아들여 지지 않을 것입니다.
보통 편입되는 토지의 잔여지가 최소 반절 이하가 되어야 매수 청구가 손쉽게 받아들여 질 것입니다. 이것은 보상담당자가의 판단여부에 따라 달려있는데요, 이들도 무리해서 예산을 집행하는 것이 부담이 될 것이기 때문에 수용재결을 통해서 잔여지의 보상여부를 확정 짓게 되어 있습니다.
그리고 다른 예로 10㎡가 편입되는 바람에 잔여지 90㎡가 맹지가 된다면 우리는 보상담당자에게 잔여지로 길을 내달라고 정식으로 요청할 수가 있습니다.
편입토지의 잔여지 보상, 무조건 이득인가?
제 답변은 그렇지 않다 입니다. 잔여지라고 해서 무조건 보상을 받는 것이 좋을 까요? 예를 들어 원래 본인의 땅이 맹지이고 땅 모양이나 조건들이 안좋은 땅이었다고 가정해 보겠습니다.
도시계획도로 계획이 생겨 보상안내문을 받았는데 본인의 땅이 편입되게 되었습니다. 본인의 땅 면적이 1,000㎡였는데 800㎡가 편입되고 200㎡가 잔여지가 되었다고 했을 때 과연 잔여지 200㎡를 보상으로 매수 청구하는 것이 무조건 좋은 판단일까요?
200㎡ 정도면 건축이 가능합니다. 원래 맹지인 땅이 없던 길이 생기고 건축이 가능한 땅이 되었으니, 무조건 잔여지로 보상해 달라고 할 것이 아니라 공익사업이 끝나고 나서 잔여지를 어떻게 활용할지 잘 판단하여야 합니다. 그리고 공익사업이 끝나고 나서 잔여지의 토지가격이 보상받은 가격보다 크게 상승 할지도 모르는 법입니다.
또 [토지보상법] 제66조에 따르면 공익사업으로 인해서 잔여지의 가격이 증가해도 당초 편입되는 토지의 보상금액에 대해서 상계하거나 그 이익을 취득할 수 없다고 되어 있어 잔여지로 인해 재산이 크게 증식되어도 불안할 것이 없는 이유입니다.
게다가 잔여지가 공익사업으로 인해서 토지의 높낮이가 차이가 난다 던지 또는 길이 끊겼다던지 등으로 불안정한 토지가 되었다면 [토지보상법]에 따라 잔여지에 통로나 구거, 담장 등을 설치 요구할 수 있습니다.
단, 이때는 [토지보상법] 제72조에 따라 요구하는 신설공사 금액이 잔여지의 감정평가액보다 높은 경우 잔여지를 매수할 수 있게 되어 협의가 꼬이게 되니 적당한 선에서 요구하는 것이 현명할 것입니다.